De Paris à la côte atlantique, les propriétaires de locations de courte durée qui avaient bâti leur stratégie sur un régime fiscal avantageux s’apprêtent à affronter une réalité plus dure. Une nouvelle loi, largement surnommée « anti‑Airbnb », redéfinit la fiscalité des locations meublées touristiques à partir des revenus de 2025, et de nombreux bailleurs en verront l’impact au moment de déposer leur déclaration au printemps 2026.
Un durcissement ciblé contre les locations touristiques de courte durée
La réforme découle de la loi Le Meur, officiellement adoptée en novembre 2024. Le message politique est clair : les locations saisonnières sont incitées à revenir vers le marché locatif traditionnel, surtout dans les zones tendues où les habitants peinent à se loger.
Jusqu’ici, le système fiscal traitait les meublés touristiques avec une grande bienveillance. Les hôtes louant des meublés de tourisme non classés via des plateformes comme Airbnb ou Abritel pouvaient opter pour le régime micro‑BIC (régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux) avec un abattement confortable.
Jusqu’aux revenus de 2024, les locations touristiques de courte durée pouvaient bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs annuels.
En pratique, cela signifiait que seule la moitié des loyers était soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, rendant la location saisonnière très compétitive face à la location longue durée non meublée, voire à d’autres investissements.
Les locations meublées de longue durée utilisées comme résidence principale du locataire ne sont pas visées. Elles conservent leur plafond micro‑BIC de 77 700 € avec un abattement de 50 %. La réforme cible clairement l’usage touristique de courte durée, en particulier les logements entiers soustraits au marché longue durée.
Qu’est-ce qui « disparaît » réellement en 2026 ?
Ce qui « disparaît » en 2026, c’est l’avantage fiscal généreux auquel de nombreux hôtes s’étaient habitués. Le changement légal s’applique à partir du 1er janvier 2025, mais le choc se matérialise en 2026 lors de la déclaration des revenus 2025.
Deux leviers sont durcis pour les meublés de tourisme non classés :
- Le plafond micro‑BIC passe de 77 700 € à 15 000 € par an.
- L’abattement forfaitaire automatique baisse de 50 % à 30 % des loyers bruts.
C’est un double coup. Beaucoup de bailleurs seront exclus du micro‑BIC parce que leurs revenus locatifs dépassent 15 000 €. Ceux qui restent sous le seuil verront une part plus faible de leurs revenus protégée par la déduction forfaitaire.
Un hôte gagnant 20 000 € par an en location de courte durée serait désormais imposé sur 14 000 € au lieu de 10 000 € sous le micro‑BIC.
Cet exemple illustre la trajectoire : l’assiette imposable augmente nettement, même pour des patrimoines modestes.
Micro‑BIC vs régime réel : deux logiques très différentes
En micro‑BIC, l’administration applique un abattement standard sur les loyers bruts et impose le reste. Pas besoin de comptabilité détaillée. Avec le nouvel abattement de 30 %, vous êtes imposé sur 70 % de ce que vous gagnez en courte durée.
Le régime réel (régime réel), utilisé par de nombreux « loueurs en meublé non professionnels » (LMNP), inverse la logique. Au lieu d’un abattement automatique, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, frais d’agence, réparations, factures d’énergie, etc.
En plus, vous pouvez amortir le bien et le mobilier sur plusieurs années. Cet amortissement comptable ne correspond pas à une sortie de trésorerie immédiate, mais réduit le revenu imposable. Pour beaucoup de bailleurs, cela conduit à un bénéfice taxable très faible, voire nul, pendant plusieurs années.
Pourquoi les revenus 2025 et les avis d’imposition 2026 marquent un tournant
L’administration fiscale a confirmé le calendrier : tout commence avec les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. Les déclarations seront déposées au printemps 2026, moment où des millions de propriétaires verront pour la première fois des avis d’imposition plus élevés.
| Type de location (France) | Plafond micro‑BIC (2024) | Abattement (2024) | Plafond micro‑BIC (revenus 2025) | Abattement (revenus 2025) |
|---|---|---|---|---|
| Location touristique courte durée, non classée | 77 700 € | 50 % | 15 000 € | 30 % |
| Location meublée résidence principale (longue durée) | 77 700 € | 50 % | 77 700 € | 50 % |
Les décideurs espèrent qu’en réduisant l’avantage fiscal, une partie des logements basculera du tourisme vers la location longue durée. Pour les propriétaires, cela implique toutefois une décision stratégique dans les prochains mois.
Comment les bailleurs LMNP peuvent réagir
Pour ceux relevant du LMNP (loueurs en meublé non professionnels), les conseillers fiscaux voient désormais le régime réel comme l’option par défaut dès que les revenus dépassent 15 000 €. Le micro‑BIC simplifié perd de son attrait.
Le régime réel est plus exigeant. Il faut une comptabilité solide, conserver toutes les factures et, idéalement, être accompagné par un expert‑comptable familier de l’immobilier locatif en France. En échange, vous gagnez en flexibilité et, souvent, en optimisation fiscale sur la durée.
Pour de nombreux bailleurs saisonniers, passer au régime réel sera le seul moyen d’éviter une forte hausse d’impôt en 2026.
La question clé est de savoir si vos charges réelles et l’amortissement dépassent ensemble l’abattement forfaitaire de 30 %. Si oui, rester en micro‑BIC a peu de sens.
Option : faire classer officiellement le logement en meublé de tourisme
Une autre voie consiste à faire classer le logement en « meublé de tourisme ». Ce classement, délivré par un organisme agréé après inspection, permet encore un traitement fiscal plus avantageux que celui des locations de courte durée non classées.
Avec le classement, les propriétaires peuvent conserver un micro‑BIC plus favorable, avec des plafonds plus élevés et un abattement de 50 %, sous des conditions plus strictes. Mais ce n’est pas une simple formalité : le logement doit répondre à des critères précis de confort et d’équipement, de la literie aux équipements de cuisine.
Certains bailleurs estimeront que les travaux nécessaires pour atteindre les standards de classement correspondent déjà aux attentes des voyageurs. D’autres jugeront que les coûts d’amélioration, d’inspection et d’éventuelles contraintes locales dépassent les bénéfices.
Scénarios concrets que les propriétaires évaluent désormais
Pour comprendre les effets, voici trois cas simplifiés pour les revenus 2025 :
- Petit appartement en ville générant 12 000 € par an : le propriétaire peut rester au micro‑BIC avec un abattement de 30 %, donc 8 400 € imposables. Si les charges annuelles et l’amortissement sont faibles, le régime réel n’apportera peut‑être pas beaucoup plus, mais une simulation par un comptable reste pertinente.
- Maison de vacances sur le littoral générant 25 000 € par an : le micro‑BIC n’est plus possible à cause du plafond de 15 000 €. Le propriétaire doit passer au régime réel ou changer d’usage. Avec les intérêts d’emprunt, charges de copropriété et amortissement, le bénéfice imposable pourrait descendre bien en dessous de 17 500 € (ce qui correspondrait à 70 % des loyers sous micro‑BIC).
- Portefeuille de deux appartements générant 40 000 € par an : le bailleur était déjà proche de l’ancien plafond et sera probablement fortement touché. Passer au régime réel, ou combiner location longue durée et courte durée, devient une décision centrale de gestion, pas seulement un ajustement fiscal.
Notions clés à connaître avant 2026
Pour les lecteurs non français ou les nouveaux investisseurs, quelques notions locales sont essentielles :
Micro‑BIC : régime simplifié pour les petits revenus d’activité ou de location. Pas de déduction détaillée des charges, uniquement un abattement forfaitaire sur les recettes brutes. Simple, mais moins adaptable lorsque l’abattement diminue.
LMNP (location meublée non professionnelle) : statut pour les particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. Ils peuvent choisir le micro‑BIC ou le régime réel, selon le niveau de revenus et de charges.
Amortissement : outil comptable répartissant la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années. Il crée une charge déductible sans décaissement immédiat, transformant souvent une location rentable en activité faiblement imposée.
Choix stratégiques et risques à plus long terme
Les bailleurs saisonniers en France font désormais face à une équation plus complexe que « remplir le calendrier et encaisser ». Ils doivent analyser le revenu net après impôt, l’évolution des réglementations dans leur ville et la pression sociale autour des locations touristiques dans les zones très demandées.
Il existe aussi un risque de calendrier. Attendre 2026 pour agir signifie que la première année sous les nouvelles règles est déjà figée. Les propriétaires qui anticipent en 2025 peuvent encore choisir leur régime fiscal, ajuster le nombre de nuits louées, demander le classement touristique ou même basculer vers la location longue durée.
À l’inverse, la fin de l’avantage fiscal facile ne tue pas automatiquement la rentabilité des locations de vacances. Un bien bien situé et bien géré peut rester rentable au régime réel, surtout si les intérêts, charges et amortissements sont pleinement mobilisés. Les gagnants seront ceux qui feront les calculs sérieusement, pas seulement ceux qui cherchent à maximiser les réservations.
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